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ハワイ不動産について

●物件購入について

1. MLSリストについて
ハワイは、ハワイすべての現在売りにでている物件の住所、金額、ベッドルーム数までがホノルルボードオブリアルター(ホノルル不動産協会)の「MLS(Multiple Listing Service)リスト」からコンピューターを通じてご覧になることができます。
⇒ 希望の地域、コンドミニアムか一戸建て、金額、等で検索をします。

MLSリスト   http://hicentral.com/properties/


2. 借地権と土地所有権
ハワイの物件には土地が借地権付のものと土地所有権付のものがあります。
借地権の物件をリースホールド(Leasehold)、土地所有権付の物件をフィーシンプル(Fee Simple)といいます。借地権付の物件を購入した場合は毎月$100~500の地代を地主に払わなければなりません。
3. 購入の流れ
希望の物件が決まったら買い手側となる自分の不動産エージェントを決め、売買希望契約書(DROA)といわれる書類に希望条件・価格を記入し、手付金($1000)とともに提出する。
買い手側と売り手側の不動産エージェントが交渉し、条件・金額などを調整する。
交渉が成立しない場合は手付金は返却されます。
★ エスクロー制度
アメリカの不動産取引には必ずエスクロー会社と呼ばれる買い手・売り手の中立的な立場で信託銀行と司法書士などの役割を果たす会社がはいります。これは州政府に認可された機関で、法律上の手続きや支払い・登記・契約までのすべてを一環して行うことになります。すべての手続きが完了するまで通常は30~40日ほどかかります。
この制度により、ハワイ(アメリカ)の不動産取引の内容はすべてガラス張りで各費用明細や手数料などもはっきりわかるようになっております。
エスクロー図
4. 費用について
ハワイでは不動産手数料は売り手側のみが払います。(通常は6%)
つまり買い手側には一切不動産手数料は払う必要はないことになります。
ただし、エスクロー費用は通常、物件価格の1~2%ですが、売り手と買い手が通常は折半で負担します。また名義が正式に買い手に変更した後、固定資産税が日割りで引かれます。
日本の登録免許税、印紙税、不動産取得税などはございません。

5.購入後の維持費について

物件例 部屋のタイプ 管理(水道・電気代込) 費 借地料 固定資産税 合計額
アイランドコロニー スチューディオ $290 $60 $110 $460
ワイキキバニヤン 1ベッドルーム $240 $80 $70~90 $400
*上記はハワイアンジョイ社が管理している物件の2006年3月のデーターをもとに算出しておりますので物件によっては多少の誤差があります。
6.ローンについて
通常ハワイの物件を購入するのに日本の銀行でローンを組む事は出来ませんがハワイの銀行でローンを組むことができます。投資物件または別荘として物件を購入する場合の金利は1~1.5%高い場合が多いか、または変動金利を銀行が要求する場合が多いです。銀行の概算諸経費として借り入れ金額の2~2.5%の手数料と経費がございます。
7.タイムシェアについて
タイムシェアとは毎年1年間に一定期間(1週間単位)だけ部屋を永久に利用することができる権利を購入することをいいます。これは土地所有権付で不動産物件として登記しますので、売却することも相続することもできます。

 例. ヒルトン・グランドバケーション・クラブ 1LDK 300万円台が最多

ハワイで年間 2~3ヶ月× 2 ロングステイ
ワイキキ
ハワイで暮らしたい・・・といっても、立ちはだかるのはビザの壁。就労・留学などのビザがない一般観光客の場合、ハワイを含むアメリカ合衆国では年間180日・1回につき90日までしか滞在できない。だけど、逆にいえば1年のうちほぼ半分まではハワイで暮らせるというわけ。たとえば90日以内×2回ハワイ滞在を繰り返し、後の半分は日本で暮らすというのは、ハワイ好きの人にとって、理想的なライフスタイルといえるだろう。
では、そんなライフスタイルを実現するには、一体どれくらいの費用がかかるものだろうか?ここでは、コンドミニアムをレンタルした場合とコンドミニアムを購入した場合とについて考えて見たい。日本で夫婦二人で月30万円程度の生活をしている人(持ち家)が、生活水準をおとさず比較的ゆとりをもって現地でも生活した場合を前提とする(他の指南書では「最低限の費用」「きりつめて、贅沢をしない場合」のケースが多いが、弊社ではゆとりをもってロングステイを楽しむことを重要視する)。
A.コンドミニアムをレンタルした場合
「イリカイマリーナ」(スチューディオ)を3ヶ月(90日)×年2回レンタルと仮定。
〔イリカイマリーナを選んだ理由〕
マリーナに近く、環境・治安が良い。ワイキキにもアラモアナショッピングセンター、ダイエーにも徒歩圏内で長期滞在者には便利、路線バス等交通の便も良い。イリカイにはプールや駐車場の設備が充実しており、日本語対応の医院もある。

ハワイでのロングステイ費用は年間300万円程度。
図表-1は、ハワイで年間6ヶ月(3ヶ月×2)ロングステイした場合のハワイ側での費用である。現地でもゆとりをもって生活することを前提にしても年間費用は300万円程度で納まる。年々高くなっているコンドミニアムの料金、日本と変わらない高い物価のハワイであるが、上記のような便利なコンドミニアムに滞在したとしても月々43万円程度でロングステイできることになる。これはハワイに興味のない人には高いかもしれないが、ハワイが好きな人・ハワイでのロングステイの価値を知る人にとっては、「そのためにがんばろう」という目標になる数値だ。

図表- 1


Ⅰ.コンドミニアムをレンタルした場合の費用
1年のうち6ヶ月(3ヶ月×2回)をハワイでロングステイ。残り6ヶ月は日本で。 (試算例.夫婦2名の場合)
項目 1ヶ月あたり 月数 合計 備考
コンドミニアムレンタル費 $2,200.00 6 $13,200.00 税込(11.42%)
コンドミニアム関連経費 $80.00 6 $480.00 クリーニング代(月1回)
滞在施設費 計 ① $2,280.00 6 $13,680.00 イリカイマリーナ スチューディオ
 
日常食費 $500.00 6 $3,000.00   
外食費 $200.00 6 $1,200.00 週1回外食
その他生活費 $300.00 6 $1,800.00   
衣料費・遊興費 $500.00 6 $3,000.00   
生活費 計 ② $1,500.00 6 $9,000.00  
 
滞在費合計 ③(= ① + ②) $3,780.00  6  $22,680.00  
日本円換算額 ④ (= ③) \453,600 \120 \2,721,600 $1.00 = \120で換算
渡航費用(航空券代) ⑤ \75,000 4 \300,000 1人1往復×2人×2回
海外旅行傷害保険  ⑥ \53,720 2 \107,440 夫婦3ヶ月×2回
費 用 合 計 ⑦ (= ④ + ⑤ + ⑥) \3,129,040  
ハワイ6ヶ月、日本6ヶ月の生活で年間費用は約550万円。
ハワイ側での6ヶ月の費用はわかった。では日本側で暮らす6ヶ月間をあわせると年間どれくらいのお金が必要だろう?それを示したものが図表-2である。またこの表ではまったくロングステイをせずに日本で12ヶ月過ごした場合(海外旅行もいかず!?)との比較もおこなった。日本での6ヶ月間の費用を30万円/月×6ヶ月として180万円、さらにハワイに行っている間も、水道光熱費等の固定料金部ワイキキ2分や国民健康保険等の料金など諸々の費用が発生するとして、その期間を月10万円×6ヶ月と計算した。これも比較的余裕をみた数値だ。上記の場合、日本側での12ヶ月間の費用は240万円、さきほどのハワイ側の費用を加えると年間550万円程度となる。これだけの年間予算があれば、比較的ゆとりをもってハワイと日本半分づつの生活が可能というわけだ(コンドミニアムを借りた場合)。もちろんビザも要らないのですぐにでも実行することは可能である。まったくロングステイしなかったとき(360万円)との差は、年間190万円程度。月々にすると15万円程度の予算アップが必要だ。


月々15万円の予算UPで実現可能!ドル建て養老保険でロングステイ資金形成も
この月々15万円をどう捻出するか?たとえば、ドル建ての養老年金保険を50歳から10年間かけると、60歳から5年間月々15万円受取れるという方法もある。ドル建てだから、ハワイで使うには為替リスクもなく、為替手数料も軽減できる、ロングステイ志向者にはうってつけの資産形成商品だ。オハナインターナショナルでは、アリコジャパンと協力してこんなライフスタイルを目指す方向けに商品の説明やファイナンシャルプランの作成を行っている。もちろん強引なセールスは一切行わないので、一度相談されてはいかがだろう。
詳しくはロングステイ・ライフプランのページをご覧ください。

図表- 2


Ⅱ.ハワイで6ヶ月コンドミニアムをレンタルしてロングステイした場合と、ロングステイなどまったくしなかった場合(つまり普段の生活) との年間費用比較
(試算例.夫婦2名の場合)
摘要 1ヶ月あたり 月数 合計 備考
ハワイで6ヶ月ロングステイした場合の費用 ⑦   6 \3,129,040 上記図表-1の⑦参照
日本で生活している間の費用(普段の生活)⑧ \300,000 6 \1,800,000  
留守宅の期間の費用 ⑨ \100,000 6 \600,000 光熱費基本料金・保険など
年 間 費 用  ⑩ ( = ⑦ + ⑧ + ⑨ ) \5,529,040  
 
ロングステイなどはまったくしなかった場合の生活費は?(つまり普段の生活) ⑪ \300,000 12 \3,600,000  
 
差額 ⑫ ( =  ⑩ - ⑪ ) \1,929,040   


B.コンドミニアムを購入した場合
アイランドコロニー(ステューディオ)、借地権物件を$165,000ドル(約1980万円)で購入した場合。諸経費は通常エクスロー費用等物件価格の1.5~2%。

図表- 3


■コンドミニアム購入した場合
1年のうち6ヶ月をハワイで、残り6ヶ月を日本で。
A.初期費用
項目 $建て RATE 円換算額 備考

コンドミニアム物件価格 ⑬

$165,000 \120 \19,800,000 アイランドコロニーSTUDIO
購入諸経費(物件価格の2%程度) ⑭ $3,300 \120 \396,000  
初期費用合計 ⑮ ( = ⑬ + ⑭ ) $168,300 \120 \20,196,000   


〔アイランドコロニーを選んだ理由〕
やや古いコンドだが、大型物件で値段も手ごろワイキキの中心部にあるため、旅行者やロングステイヤーの需要が安定しており賃貸しやすい。付近の環境・治安は比較的良く、アラワイ運河の眺めが良い。スーパー、コンビニ、路線バス等交通の便も良い。借地権から土地権利購入への変換も可能(3万ドル程度)。
ハワイでのロングステイ費用は年間約210万円で可能。
コンドミニアムを購入した場合、Aのコンドミニアムレンタル場合と同様にゆとりを持ってイリカイ生活したとしても、年間210万円で可能だ。ビザの関係上、年間180日までしかハワイに滞在できないが、コンドミニアムを所有しているので、その管理費や固定資産税、借地権料(借地物件の場合)は年間を通じてかかってしまう。図表-4はそれらの費用も含めたうえで、ロングステイを6ヶ月楽しんだ場合のハワイ側費用の全てである。

図表- 4


B.年間費用 (ハワイでコンドミニアムを所有して6ヶ月ロングステイした場合)
項目 1ヶ月あたり 月数 合計 備考
コンドミニアム管理費 $290 12 $3,480 税込(11.962%)
固定資産税 $110 12 $1,320   
借地権料 $60 12 $720   
物件維持費 計 ⑯ $460 12 $5,520  
 
日常食費 $500.00 6 $3,000.00   
外食費 $200.00 6 $1,200.00  周1回外食
その他生活費 $300.00 6 $1,800.00  
衣料費・遊興費 $500.00 6 $3,000.00    
生活費 計 ② $1,500.00   $9,000.00 図表-1の②参照
 
年間費用合計 ⑰ ( = ⑯ + ② ) $14,520   
日本円換額 ⑱ ( = ⑰ ) \120 \1,742,400 $1.00 = \120で換算
渡航費用(航空券代) ⑤  \75,000 4 \300,000 図表-1の⑤参照
海外旅行傷害保険 ⑥ \53,720 2 \107,440 図表-1の⑥参照
年 間 費 用 ⑲ ( = ⑱ + ⑤ + ⑥ ) \2,149,840   
使わないときは賃貸で収入を得ることも。
ハワイのよいところは、リゾート・ロングステイの地として成熟しているので、観光客やロングステイヤーが年間を通じて多く、所有物件を使わない期間(上記のケースの場合、最大6ヶ月)賃貸に回せるということである。しかも賃貸料金の相場は高く、比較的安定的に多額の賃貸収入が望める。他の地域では、ロングステイヤーの数がまだまだ少ないので、短期の賃貸に出すのは一般的には難しいが、ハワイなら大丈夫である。つまり自分が使いたいときは使い、使わないときは賃貸収入を得るということが可能なのである。
図表-5は、賃貸収入の試算である。貸出期間は6ヶ月のうち、4ヶ月稼動した(借り手が見つかった)と仮定した。水道光熱費、管理会社への販売委託費等の費用を差し引いても年間60万円程度の収入が見込まれる。なお、今回の試算では所得税は見込んでいない。(ハワイでの所得はハワイで納税の義務が生じるが、日本と米国は租税協定が結ばれているので二重課税されることはない。また実際の納税時には各種経費を控除できる)

図表- 5


■賃貸収入(コンドミニアムを使用しない期間6ヶ月のうち、4ヶ月賃貸した場合)
項目 1ヶ月あたり 月数 合計 備考
賃貸収入 (a) $1,700 4 $6,800.00   
(費用)水道光熱費 (b) $200 4 $800.00   
(費用)管理会社販売委託費 (c) $170 4 $680.00   

賃貸収入 合 計 (d)  〔 = (a) - (b) - (c) 〕

$5,320.00   
日本円換算額 ( e ) 〔 = (d) 〕 \120 \638,400   

日本に1年中いるのと変わらない年間費用でロングステイを楽しむ。しかも資産価値があがる。これぞハワイフリークにお届けする一石三鳥のライフスタイル!

上記Aのコンドミニアムレンタルのときと同様に、購入したコンドミニアムに6ヶ月自分が使用し、あと残り4ヶ月を賃貸に出した場合と、ロングステイなどまったくしないで普段の生活をした場合を比較すると・・・、その差は僅かに31万円程度とほとんど変わらなくなる。つまり、年の半分をハワイで暮らし、ワイキキにマンションを買って、自分の使わないとき貸すという夢のライフスタイルが、年間の追加費用負担を少なくて実現できることになる。

もちろん、1980万円のマンションを買っているではないか!?という方もいるだろう。しかし、これは捨て金ではもちろんない。貴方の資産である。また、その資産はキャピタルゲインも狙える。現在(2007年4月)ハワイの不動産は、やや調整局面に入ったといわれているが、むしろ買いやすくなってきたといえ、中長期的にはハワイに対する人気の底堅さや拡大から、旅行客やロングステイヤーの需要の多い便利な場所なら高い収益性が安定的に見込め、不動産価格は上昇の余地がある。年間の追加費用なしに、ロングステイを楽しみながら、資産も増える!これこそ一石二鳥の最強のライフスタイルではないだろうか。このようにオハナインターナショナルでは、貴方に最適なロングステイ、不動産購入、ファイナンシャルプランをコンサルティングしています。夢の実現のためにまずはご相談を!

■購入したコンドミニアムに6ヶ月滞在し、あと残り4ヶ月を賃貸に出した場合と、ロングステイなどまったくしなかった場合(つまり普段の生活)
との年間費用比較
摘要 1ヶ月あたり 月数 合計 備考

ハワイでコンドミニアムを所有して6ヶ月ロングステイした場合の費用 合 計 ⑲

\2,149,840 図表-4 ⑲参照
日本で生活している間の費用(普段の生活) ⑧ \300,000 6 \1,800,000 図表-2の⑧・⑨参照
留守宅の期間の費用(光熱費基本料金・保険など) ⑨ \100,000 6 \600,000
コンドミニアム賃貸収入 ( e ) \638,400 図表-5の(e)参照
ハワイと日本の年間合計費用 ⑳ 【 = ⑲ + ⑧ + ⑨ - (e)】 \3,911,440   
 
ロングステイなどはまったくしなかった場合の生活費は?(つまり普段の生活) ⑪ \300,000 12 \3,600,000 図表-2の⑪参照
 
費 用 差 額 ( ⑳ - ⑪ ) \311,440   

*物件購入に伴う利子負担は考えない。
*購入物件のキャピタルゲインは考えない。